حقوق مالکیت در چین طی سال ها تغییرات زیادی داشته است، اما قانون مالکیت که اکنون در چین اجرا میشود در سال 1385 اصلاح شد و قانون مالکیت جمهوری خلق چین نامیده میشود. افرادی که علاقه مند به خرید ملک در چین هستند. دیگر نیازی به اقامت حداقل یک سال در کشور چین به دلایل کار یا تحصیل، قبل از خرید خانه نیست. اعلامیه سال 1393 محدودیت های اعمال شده بر خارجی ها را در سال 1388 لغو کرد زیرا بر اساس آن محدودیت ها افراد خارجی نمیتوانستند بیش از یک ملک در چین خریداری کنند. اما تغییر قانون در سال 1393 این محدودیت ها را برداشته است و اکنون افراد خارجی هم میتواند هر تعداد ملک که بخواهند خریداری کنند و در عین حال قانون مربوط به حداقل زمان زندگی در چین است لغو شده است.
وکلای ما در چین میتوانند در تمام مراحل فرآیند خرید ملک، از جستجوی اولیه تا تنظیم قراردادهای خرید و انعقاد قرارداد خرید نهایی، به خارجی ها کمک کنند. اگر برای شما سوال است که برای خرید ملک چه مدارکی نیاز دارید و یا شرایط خرید خانه در چین چگونه است. پس تا آخر این مقاله همراه باشید.
الزامات خرید ملک در چین
اگر چه الزامات عمومی تغییر کرده است، قوانین ممکن است در مناطق مختلف چین متفاوت باشد، مانند شانگ های، جایی که امکان وجود الزامات اضافی وجود دارد. از این نظر، اگر شما میخواهید ملکی در شانگ های بخرید باید ثابت کنید که متاهل هستید. قانون قابل اجرا در شانگ های همچنین بیان میکند که یک فرد خارجی بدون ثبت نام خانواده مجاز به خرید تنها یک ملک است. در پکن، افراد خارجی مجاز به خرید خانه در صورت پرداخت امنیت اجتماعی و مالیات به مدت پنج سال قبل از خرید خواهند بود. تعداد خانه هایی که میتواند توسط یک فرد خارجی در چین خریداری شود، دیگر حداکثر تا یک خانه تنظیم نمیشود. یک قانون اجباری این است که خارجی ها از ملک به دست آمده فقط برای مقاصد مسکونی استفاده میکنند و نه برای اهداف اجاره یا سایر فعالیت ها. یک جنبه مهم این است که قانون جدید برای سرزمین اصلی چین در دسترس است.
چگونه در چین سرمایه گذاری کنید
برای سرمایه گذاری ملک در چین ابتدا باید یک شرکت در چین افتتاح کند. هنگام خرید ملک در چین باید شرایط زیر را در نظر بگیرید:
- برای ثبت شرکت خود در چین باید اسناد مربوطه را ارائه دهید که وضعیت قانونی آنها را تأیید کند.
- ضمانت نامه کتبی مبنی بر اینکه ملک خریداری شده فقط برای نیاز های شرکت مورد استفاده قرار میگیرد، باید ارائه شود.
- سرمایه گذاران خارجی که در چین فعالیت دارند اکنون مجاز به خرید ملکی هستند که به عنوان واحد مسکونی تعیین شده است.
- برای خرید ملک در چین باید حداقل یک سال در چین زندگی کنند.
وکلای مهاجرتی موسسه حقوقی دکتر آرش ایزدی در چین در صورت تمایل به نقل مکان و خرید ملک در چین در اختیار شما هستند.
راهنمای خرید ملک در چین
خارجی هایی که مدتی در چین زندگی می کنند حتما شاهد کیفیت مسکن در چین بوده اند. اگر به جای پرداخت اجاره آپارتمان سعی در دریافت ملک شخصی خود دارند، میتوانند برای راهنمایی کامل با وکلای ما در چین تماس بگیرند. اما در این مقاله یک راهنمای کلی برای شما که علاقه مند به خرید خانه در چین هستید ارائه شده است:
- دریافت مدرک اقامت در چین: شما ابتدا باید مدرکی دال بر اقامت خود در چین ارائه دهد. شخص میتوانید مدرک اقامت خود را از اداره محلی شهرداری امنیت عمومی دریافت کند.
- به یک ملک برای فروش برسید: شما باید ملکی برای فروش در چین پیدا کنید. شما میتوانید این کار را خودتان انجام دهید یا میتوانید یک دلال املاک را استخدام کنید.
- ارائه پیشنهاد و ایجاد یک توافق اولیه: پس از یافتن ملک مناسب برای خرید، خریدار باید به فروشنده پیشنهاد دهد. اگر فروشنده آن پیشنهاد را بپذیرد، خریدار و فروشنده هر دو قرارداد خرید اولیه را امضا کردنند و خریدار 1٪ از قیمت خرید را به فروشنده میپردازد.
- قرارداد خرید و فروش: یک قرارداد خرید و فروش باید تنظیم شود (SPA) که باید شامل قیمت فروش، پرداخت مالیات، شرایط پرداخت و اقساط پرداخت، عواقب در صورت نقض قرارداد توسط طرفین و برخی شرایط دیگر در صورت نقض قرارداد باشد.
- امضای قرارداد رسمی: پس از قرارداد اولیه، خریدار و فروشنده قرارداد فروش رسمی را امضا میکنید. از آنجایی که خریدار خارجی است، قرارداد باید محضری باشد. قرارداد رسمی باید در دفتر ثبت محلی ثبت شود.
- عنوان انتقال آخرین مرحله خرید ملک در چین است: شما بعد از خرید خانه برای انتقال خانه به نام خود به دفتر انتقال سند و سند مراجعه میکنید. بازرسی از عنوان دارایی برای اطمینان از اینکه هیچ گونه بار دیگری برای ملک وجود ندارد بسیار مهم است. اتباع خارجی نیز باید از وزارت خارجه محلی مجوز خرید دریافت کنند، اقدامی که کاملاً ضروری است تا دولت خرید را با تمام حقوق خود به رسمیت بشناسد.
بیشتر بخوانید : ثبت شرکت در چین
اجاره حقوق استفاده از زمین برای خارجی ها
سرمایه گذاران خارجی علاقه مند به مهاجرت به چین میتوانند از طریق قراردادهایی با دولت به حقوق استفاده از زمین اعطا شده توسط دولت دسترسی داشته باشند. سپس این سرمایه گذاران خارجی قراردادی را با LRB (اداره زمین و منابع) در سطح شهرداری یا با دولت چین امضا میکنند. به این ترتیب، به آنها حقوق استفاده از زمین برای مدت معینی بر روی یک قطعه زمین مشخصی که دولت در اختیار دارد، اعطا میشود. اگر یک خارجی حق استفاده از زمین را برای مقاصد مسکونی اجاره کند، مدت اجاره بیش از 70 سال خواهد بود.
در صورتی که زمین برای مقاصد تجاری یا تفریحی اجاره داده شود، مدت اجاره آن حداکثر تا 40 سال پایان می یابد. در صورتی که زمین برای مقاصد آموزشی، فنی، بهداشتی، فرهنگی، ورزشی یا صنعتی توسط یک فرد خارجی اجاره داده شود، اعطای این کاربری بیش از 50 سال نخواهد بود. برخی از دولت های محلی به خارجی‌ها اجازه میدهند از حقوق اجاره استفاده از زمین برای مقاصد ساخت و ساز برخوردار شوند، اما این امر معمول نیست و فقط در برخی مناطق در چین به صورت آزمایشی است. معمولا سرمایه گذاران خارجی حق استفاده از زمین را از شرکت های داخلی که قبلاً از دولت این حقوق را دریافت کرده اند، اجاره کنید. دستور 55 تصریح میکند که یک خارجی فقط باید از زمین برای اهدافی که در قرارداد بزرگ اصلی توافق شده است استفاده کند. فرآیند ثبت حق استفاده از زمین استیجاری جدید باید در سازمان اداره زمین انجام شود.
محدودیت در خرید ملک در چین
در اینجا برخی از محدودیت هایی که برای شما هنگام خرید ملک در چین توضیح داده ایم. ملکی که شما میتوانید داشته باشید باید مسکونی باشد، اما اگر میخواهید ملک تجاری داشته باشید، باید آن را در چین ثبت کنید. شما نمیتوانید در چین صاحبخانه باشد. شما همچنین باید 30 درصد اولیه از قیمت خرید را به صورت RMB به فروشنده بپردازد و در صورت دریافت وام مسکن، 1 درصد سپرده را به فروشنده پرداخت کنید.
آیا اشخاص حقیقی میتوانند در چین ملک بخرند؟
بله، افرادی که در چین زندگی میکنند تنها در صورتی میتوانند در این کشور خانه بخرند که ثابت کنند حداقل 12 ماه در اینجا زندگی کرده اند و مالیات های تحمیلی را در شهری که زندگی میکنند پرداخت کرده اند.
هزینه های مربوط به خرید ملک در چین
قرارداد محضری شامل اطلاعات خرید ملک، بیمه خانه، مالیات نقل و انتقال 0.5 درصد، مالیات ساخت و ساز 7 درصد، مالیات بر دارایی 3 درصد و هزینه های دفتر اسناد رسمی از جمله هزینه های مربوط به خرید ملک در چین است.
قیمت ملک در چین
میانگین قیمت خانه ها از شهری به شهر دیگر در چین متفاوت است. در مرکز پکن، قیمت هر متر مربع از 34000 یوان شروع میشود. شوجاهوی، یکی از گران ترین مناطق در شانگ های، دارای قیمت از 103,724 تا 116,690 یوان در هر متر مربع است. میانگین قیمت آپارتمان های دارای مالکیت قبلی در شنژن حدود 21000 یوان در هر متر مربع است زیرا در میان بزرگترین بازارهای املاک در سرزمین اصلی چین قرار دارد. در حالی که، در مناطق شنزن، خانه ها گران تر هستند. گوانگژو سومین شهر بزرگ چین است و یک آپارتمان جدید در این شهر تا 18500 یوان در هر متر مربع ارزش دارد.
بررسی املاک در چین
روش بررسی دقیق برای املاک و مستغلات در چین شامل تأیید مسائل زیر است:
- اطلاعات مستاجر
- اطلاعات عملیاتی مالی
- اطلاعات ساختمان
- هر گونه اطلاعات مرتبط دیگر
صورت‌های مالی ملک توسط تیم ما به طور کامل بررسی میشود تا مطمئن شویم که هیچ وام مسکنی در خانه وجود ندارد. اطلاعات مربوط به ساختمان داده‌های خاصی مانند گزارش‌های مربوط به ایمنی ساختمان، خطر لرزه‌ای، گزارش‌های محیطی یا گزارش‌های سیستم مکانیکی را هدف قرار میدهد.
بررسی املاک و مستغلات برای سرمایه گذاران
سرمایه گذارانی که علاقه مند به انجام فعالیت های تجاری در چین هستند، باید یک روش بررسی دقیق تری را انجام دهند که میتواند شامل موارد زیر باشد:
- بررسی کنید که آیا ارزش بازار ساختمان منعکس کننده قیمت واقعی آن است یا خیر
- مجموعه کاملی از اسناد مربوط به مالکیت ساختمان
- شرایط خاص اجاره
- ضمانت های قانونی مقرر در قانون
- کنترل داخلی
مالیات فروش ملک در چین
مالیات های زیر ممکن است در خرید و فروش ملک اعمال شود:
- مالیات بر درآمد شرکت: فقط برای فروش املاک تجاری قابل اعمال است. فروشنده باید نرخی معادل 25 درصد از مالیات بر درآمد مؤسسه را که به سود حاصل از فروش اعمال میشود و 5 درصد مالیات کسب و کار را بپردازد.
- مالیات بر ارزش زمین: در هنگام انتقال املاک اعمال میشود و میتواند از 30٪ تا 60٪ افزایش ارزش ملک (افزایش ارزش به دست آمده توسط دارایی در طول زمان) متفاوت باشد.
- مالیات سند: مالیات در لحظه فروش برای خریدار قابل اعمال است و ارزش آن بین 3 تا 5 درصد ارزش نقل و انتقال ملک متغیر است.
- حق تمبر: قابل اعمال در تغییر عنوان ملک.
موسسه حقوقی دکتر آرش ایزدی در چین میتواند به شما کمک کند تا تمام اسناد و مدارک لازم را ارسال کنید و قرارداد خرید را منعقد کنید، برای دریافت مشاوره شما میتوانید با شماره 09121997255 تماس حاصل فرمایید.
